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내 집 마련 필요현금 계산기
집값만 입력하는 계산이 아닙니다. 지역 규제, 상환능력, 정책대출과 회사대출을 함께 검토해 실제로 준비해야 할 현금과 매달 감당할 비용을 확인합니다.
정책 기준일 2026. 08. 01.공개 기준을 단순화한 사전 추정이며 실제 승인·세액을 확정하지 않습니다.
구매 조건을 입력해 주세요
매매가·지역·소득·현금·금리만 입력하면 세금과 부대비용까지 자동으로 대략 계산합니다. 상세 계산에서 바꾼 값은 다시 숨겨도 유지됩니다.
주택과 지역
매매가격과 담보평가액 중 낮은 금액을 LTV 기준으로 사용합니다.
가구와 정책대출
선택한 상품의 주택가격·소득·순자산 기준을 자동 진단합니다.
보유 현금과 회사대출
이미 낸 계약금과 잔금일에 사용할 수 있는 현금을 구분합니다.
상환능력과 담보 공제
DSR은 원리금, DTI는 기존 부채의 이자를 구분해 계산합니다.
내 집 마련 자금 명세서
빠른 계산 결과 · 입력하지 않은 항목은 기본 가정을 사용한 대략적인 값입니다. 상세 계산에서 모두 조정할 수 있습니다.
이미 낸 계약금을 제외하고 매매 잔금과 구입 부대비용을 합산했습니다.
- 표시 금액은 공개 규제를 단순화한 추정치입니다. 금융회사별 내부 한도, 총대출액 기준, 신용심사와 예외를 별도로 확인해야 합니다.
추정 대출한도 병목
입력 조건 중 가장 낮은 금액을 단순 추정 한도로 사용합니다.주택 구입비용 명세
매매대금 외 잔금일까지 준비할 금액상환기간별 예시
같은 대출원금과 금리를 적용했습니다.원금 감소 예시
30년 원리금균등 기준계산 순서와 공식 보기
추정 주담대 한도는 입력한 LTV, DTI, DSR, 지역·상품 절대한도 중 적용되는 가장 낮은 금액입니다. 금융회사 내부심사, 총대출액 1억원 기준 등 모든 예외를 재현하지 않습니다.
LTV 담보가액은 매매가격과 입력한 담보평가액 중 낮은 금액이며 방공제와 선순위채권을 뺍니다. 보금자리론 가격요건은 매매가·담보평가액·입력 시세 중 가장 높은 값으로 보수적으로 확인합니다.
일반대출의 스트레스 DSR 가산값은 ‘기준 스트레스 금리 × 지역 단계 적용비율 × 금리유형 대표비율’입니다. 혼합형·주기형의 정확한 비율은 고정기간 또는 금리변동주기가 전체 만기에서 차지하는 비중에 따라 달라집니다.
디딤돌은 10·15·20·30년만 계산합니다. 정책대출은 일반 DSR 대신 상품별 LTV·DTI·자격·한도를 적용했으나 실제 심사는 공사·수탁은행의 업무처리기준을 따릅니다.
생애최초 취득세 감면은 무주택·12억원 이하 등 기본 조건에서 일반 주택 최대 200만원, 법정 소형 비아파트·도시형생활주택·해당 다가구 또는 인구감소지역 주택 최대 300만원으로 추정합니다. 취득세 감면율만큼 지방교육세 감면도 연동했습니다. 3년 이내 매각·증여·임대 등 사후 추징요건은 관할 지방자치단체에 확인해 주세요.
일시적 2주택은 기존 1주택을 원칙적으로 3년 이내 처분한다는 전제로 일반세율을 적용했습니다. 국민주택채권 할인 자동값은 잔금 계획용입니다.
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대출 한도는 LTV 하나가 아니라 네 개의 상한 중 가장 낮은 값으로 결정됩니다.
주택 구입을 검토할 때 가장 먼저 찾아보는 숫자는 LTV입니다. 그런데 실제 실행 가능한 금액은 담보가치 기준 한도, 소득 기준 상환능력 한도, 상품·지역별 절대한도가 동시에 적용된 뒤 가장 낮은 값에서 결정됩니다. 이 중 어느 것이 내 한도를 묶고 있는지 모르면 어디를 개선해야 할지도 알 수 없습니다.
그리고 집값에서 대출을 뺀 금액이 준비할 현금의 전부가 아닙니다. 취득세, 지방교육세, 중개보수, 법무비, 채권할인, 이사비가 잔금일 전후로 함께 나갑니다. 이 계산기는 한도 산정과 부대비용을 한 화면에서 함께 보여줍니다.
네 개의 상한을 각각 구한 뒤 가장 낮은 값을 고르는 방법
각 상한은 서로 다른 규제 목적을 가집니다. 담보의 가치, 갚을 수 있는 능력, 상품별 정책 한도가 각각 다른 방식으로 계산되어 동시에 적용됩니다.
- LTV 한도
LTV한도 = min(매매가, 감정가) × LTV비율/100 − 방공제 − 선순위채권담보 기준은 매매가와 감정가 중 낮은 쪽입니다. 방공제(소액임차보증금)와 선순위 채권이 있으면 그만큼 차감됩니다. - 스트레스 DSR 한도
연간 여유상환액 = max(연소득 × DSR한도/100 − 기존 연 원리금 − 회사대출 연 원리금, 0)이 여유 상환액으로 감당 가능한 원금을 역산하되, 금리에 스트레스 가산금리를 더해 계산합니다. 미래 금리 상승을 견딜 수 있는지 보는 규제입니다. - 스트레스 가산금리
적용 가산 = 기준 스트레스금리 × 지역 단계비율 × 금리유형 비율고정형은 0, 변동형은 전액이 반영되고 혼합형·주기형은 그 사이 값이 적용됩니다. 지역에 따라 단계 비율도 달라집니다. - DTI 한도
연간 여유액 = max(연소득 × DTI비율/100 − 기존 연 이자, 0)DSR과 달리 기존 부채의 이자만 차감합니다. 여기에는 스트레스 금리를 더하지 않습니다. - 최종 대출 가능액
최종한도 = min(LTV한도, DSR한도, DTI한도, 상품·지역 절대한도)정책대출을 선택하면 DSR이 적용 대상에서 빠지는 경우가 있으며, 그때는 해당 상한을 비교에서 제외합니다. 결과 화면에 어느 조건이 한도를 묶었는지 표시됩니다. - 잔금일 필요 현금
필요현금 = max(매매가 − 기납부 계약금 − 최종한도 − 회사대출, 0) + 부대비용 합계부대비용은 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세, 중개보수, 법무비, 채권할인, 이사비 예비비의 합입니다.
취득세율은 주택 수, 규제지역, 가액에 따라 달라집니다. 6억원 이하는 1%, 6~9억원 구간은 가액에 비례해 1~3%로 올라가며, 9억원 초과는 3%가 기본입니다. 다주택·규제지역 조합에서는 8% 또는 12% 중과가 적용될 수 있습니다.
한도를 묶는 조건이 바뀌는 경우 (가상 예시)
매매가 8억원, 생애최초·무주택, 수도권 규제지역, 연소득 7,000만원, 기존 부채 없음, 금리 연 4.0% 변동형, 만기 30년을 가정한 경우입니다.
- LTV 70% 기준 한도
- 5.6억원
- 상품·지역 절대한도
- 6.0억원
- 스트레스 DSR 기준 한도
- 소득에 따라 결정
- 실제 적용되는 한도
- 셋 중 가장 낮은 값
이 조건에서는 대개 소득 기준 한도가 담보 기준 한도보다 낮게 나옵니다. 즉 집을 더 싸게 사도 한도가 늘지 않고, 늘리려면 소득을 올리거나 기존 부채를 줄이거나 만기를 늘려야 합니다. 결과 화면에서 어느 조건이 한도를 묶었는지 먼저 확인하는 이유가 이것입니다.
표로 보기
| 항목 | 총이자 |
|---|---|
| 10년 만기 | 1.2억원 |
| 20년 만기 | 2.54억원 |
| 30년 만기 | 4.02억원 |
| 40년 만기 | 5.63억원 |
결과는 이 순서로 읽어야 합니다
첫째, 잔금일 필요 현금과 보유 현금의 차이를 봅니다. 이 금액이 마이너스라면 매매가나 지역 조건을 바꾸는 것이 먼저입니다.
둘째, 어느 조건이 한도를 묶었는지 확인합니다. LTV가 묶었다면 매매가를 낮추는 것이 효과적이고, DSR이 묶었다면 기존 부채를 줄이거나 만기를 늘리는 쪽이 효과적입니다. 원인에 따라 대응이 완전히 달라집니다.
셋째, 월 전체 부채상환액이 소득에서 차지하는 비중을 봅니다. 한도가 나온다는 것과 감당할 수 있다는 것은 다른 문제입니다.
만기를 늘리면 한도는 커지지만 총이자도 커집니다
만기를 30년에서 40년으로 늘리면 월 상환액이 줄어 DSR 한도가 올라갑니다. 하지만 같은 원금에 대해 내는 총이자는 크게 늘어납니다.
결과 화면의 만기별 상환 시나리오 표에서 월 상환액과 총이자를 함께 비교하세요. 다만 선택할 수 있는 만기는 지역과 상품에 따라 제한되며, 허용되지 않는 만기를 입력하면 계산기가 가능한 값으로 조정하고 그 사실을 알려 줍니다.
이 계산은 심사 결과가 아니라 계획용 추정입니다
실제 대출은 금융회사의 내부 심사, 신용등급, 소득 인정 방식, 담보 감정 결과에 따라 달라집니다. 같은 조건이라도 금융회사마다 결과가 다를 수 있습니다.
세금 역시 마찬가지입니다. 취득세 중과 배제, 상속주택 등 주택 수 예외, 생애최초 감면 요건은 자동 판정하지 않고 경고 문구로만 안내합니다. 계약 전에 관할 지방자치단체와 금융회사에서 반드시 다시 확인해야 합니다.
이 계산에 넣지 않은 것
- 금융회사 내부 심사신용등급, 소득 인정 방식, 담보 감정 결과에 따라 실제 한도가 달라집니다. 이 계산은 규제 상한만 반영한 계획용 추정입니다.
- 주택 수 예외 판정상속주택, 농어촌주택, 소형주택 특례 등은 요건이 복잡해 자동 판정하지 않습니다. 경고 문구로만 안내합니다.
- 국민주택채권 할인액의 정확한 금액등기일의 시가표준액과 당일 할인율에 따라 달라집니다. 견적 전 계획값으로만 쓰세요.
- 보유 이후의 비용재산세, 종합부동산세, 관리비, 수선충당금, 장기수선비는 구입 시점 계산에 포함하지 않았습니다.
- 전세 승계와 갭투자 구조임대보증금을 승계하는 거래는 자금 흐름과 대출 규제가 달라 이 계산 구조로 다루지 않습니다.
자주 잘못 읽는 방식
“LTV가 70%니까 8억 집이면 5.6억을 빌릴 수 있다.”
LTV는 네 개의 상한 중 하나일 뿐입니다. 소득 기준 DSR·DTI 한도와 상품·지역 절대한도가 함께 적용되어 그중 가장 낮은 값이 실제 한도가 됩니다. 소득이 뒷받침되지 않으면 담보 여력이 있어도 그 금액은 나오지 않습니다.
“집값에서 대출을 뺀 금액만 준비하면 된다.”
취득세, 지방교육세, 중개보수, 법무비, 채권할인, 이사비가 잔금일 전후로 함께 나갑니다. 8억원대 주택이라면 이 부대비용만 수천만원 단위가 될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
왜 입력한 만기가 아닌 다른 만기로 계산되나요?
지역과 상품에 따라 선택 가능한 만기가 제한되기 때문입니다. 허용 범위를 벗어난 만기를 입력하면 가능한 값 중 요청한 기간을 넘지 않는 가장 긴 만기로 조정하고, 결과 화면에 그 사실을 표시합니다.
스트레스 금리는 왜 가산되나요?
미래에 금리가 오르더라도 상환할 수 있는지를 보기 위한 규제입니다. 고정형은 가산이 없고 변동형은 전액, 혼합형·주기형은 그 사이 비율이 적용됩니다. 지역 단계에 따라서도 달라집니다.
감정가를 모르면 어떻게 하나요?
비워 두면 매매가를 담보 기준으로 사용합니다. 다만 실제 감정가가 매매가보다 낮게 나오면 LTV 한도도 그만큼 줄어들 수 있다는 점을 감안하세요.
회사대출은 DSR에 포함되나요?
이용자가 직접 선택합니다. 사내기금인지 금융기관 연계대출인지에 따라 달라지므로 자동 판정하지 않으며, 회사대출이 있으면 실행 순서에 따라 담보대출 한도가 달라질 수 있다는 경고를 함께 표시합니다.
생애최초 취득세 감면은 자동으로 적용되나요?
무주택·19세 이상·실거주 목적·가액 12억원 이하 등의 조건을 모두 만족할 때만 추정 적용합니다. 조건이 맞지 않으면 적용하지 않고 그 이유를 경고로 표시합니다. 별도 감면액을 직접 입력한 경우에는 중복 합산하지 않고 더 큰 한 가지만 적용합니다.
이 결과를 은행에 그대로 제시해도 되나요?
아니요. 규제 상한만 반영한 계획용 추정이며 금융회사의 심사 결과가 아닙니다. 실제 상담 전 스스로 조건을 정리하는 용도로만 사용하세요.
참고한 공개 자료
- 가계부채 관리 및 대출 규제 보도자료금융위원회
- 정책 주택담보대출 상품 안내한국주택금융공사
- 지방세 취득세 안내와 세율위택스
이어서 확인할 계산
정책과 세제는 자주 바뀌고 금융회사 심사 기준은 공개되지 않습니다. 이 계산은 상담 전 스스로 조건을 정리하기 위한 추정이며, 계약 전에는 관할 기관과 금융회사에서 반드시 다시 확인해야 합니다.